מיסוי מקרקעין
מס שבח, מס רכישה, מס יסף — כשמדובר בעסקה של מאות אלפי שקלים, אפילו אחוז אחד הוא הרבה כסף. תכנון מס נכון יכול לחסוך מאות אלפי שקלים, וטעויות יכולות לעלות באותה רמה.
על התחום
מס רכישה (סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין) — המס שמשלם הקונה. מס שבח (סעיפים 47-48) — המס שמשלם המוכר על הרווח הריאלי. פטור דירת מגורים יחידה (סעיף 49) — פטור משמעותי לאיש פרטי שמוכר דירה יחידה. החישוב הלינארי המוטב — מנגנון חשוב לדירה שנרכשה לפני 1.1.2014.
מחשבון רלוונטי
מחשבון מס שבח (חישוב לינארי מוטב)
לפי סעיפים 47-48א לחוק מיסוי מקרקעין. דירת מגורים שנרכשה לפני 1.1.2014: השבח עד 31.12.2013 פטור, השבח מ-1.1.2014 חייב 25%.
מקורות: סעיפים 47-48א לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ"ג-1963 · תיקון 76 (1.1.2014) · רשות המיסים · עדכון: 04/2026
חישוב לינארי מוטב חל על דירת מגורים מזכה. אינו מתאים: דירה כבר לא מזכה, נכס שאינו דירת מגורים, מקרים מיוחדים. פטור דירת מגורים יחידה (סעיף 49) מצריך בדיקה נפרדת.
מאמרים בתחום
טוען מאמרים…
שאלות נפוצות
מתי משלמים מס רכישה?
תוך 60 יום מיום העסקה (או חתימת זכרון הדברים, מה שמוקדם). אי-תשלום במועד גורר ריבית, הצמדה וקנס.
מהו פטור דירת מגורים יחידה?
במכירת דירת מגורים יחידה — אם המוכר עומד בתנאי הסעיף 49 — יש פטור מלא ממס שבח, ללא תקרה. תנאי המפתח: שזה הדירה היחידה, שהיא דירת מגורים, ושהמוכר עמד בכל הדרישות הפורמליות.
מה ההבדל בין חישוב לינארי לחישוב רגיל?
חישוב רגיל — 25% מהשבח הריאלי (אחרי הצמדה והוצאות). חישוב לינארי מוטב — חל על דירת מגורים שנרכשה לפני 1.1.2014: השבח עד 31.12.2013 פטור, השבח אחרי חייב 25%. בהרבה מקרים זה חישוב הרבה יותר מקל.
מתי חל מס יסף?
מס יסף (3%) חל כשהכנסה השנתית הכוללת — לרבות שבח ממכירת דירה — עוברת את ה-721,560 ₪ (סף 2026). זה מס נוסף על המס הרגיל.