מחשבונים — נתונים אמיתיים מהחקיקה
שלושה מחשבונים שבונים על מקורות מאומתים: רשות המיסים (טבלאות 2026), חוק המכר (דירות) תיקון 9, ותקנות אגרות הרישום. מתעדכנים כשהחקיקה משתנה, לא לפי "ככה זה היה פעם".
מס רכישה — דירה יחידה לעומת דירה נוספת
מדרגות מס הרכישה הוקפאו עד ינואר 2028. דירה יחידה זוכה לפטור עד 1.97 מיליון ₪. דירה נוספת — 8% מהשקל הראשון.
מחשבון מס רכישה (2026)
חישוב מס רכישה לפי המדרגות העדכניות של רשות המיסים — דירה יחידה לעומת דירה נוספת.
פיצוי על איחור במסירת דירה
תיקון 9 (יולי 2022) שינה לחלוטין את חישוב הפיצוי. תקופת החסד התקצרה מ-60 ל-30 ימים, והפיצוי החודשי עולה ככל שהאיחור מתארך — עד 150% משכר הדירה החודשי.
מחשבון פיצוי על איחור במסירה
חישוב פיצוי לפי חוק המכר (דירות) — תיקון 9 (מ-7.7.2022). נדרשים: שכר דירה חודשי שווה-ערך לדירה ומשך האיחור.
כמה באמת עולה לרכוש דירה?
מס רכישה הוא רק חלק. עו"ד, תיווך, שמאי, בדק בית, אגרות, ביטוח — כל אלה מצטרפים. המחשבון נותן תמונה ריאלית של ההוצאה הכוללת.
כמה באמת עולה לרכוש דירה?
החישוב כולל מס רכישה (2026), שכ"ט עו"ד, תיווך, אגרות, שמאי, ובדק בית. כל שדה ניתן להתאמה.
מס שבח (חישוב לינארי מוטב)
על דירת מגורים שנרכשה לפני 1.1.2014 — השבח עד אותו תאריך פטור, השבח מאז חייב 25%. סעיפים 47-48א לחוק מיסוי מקרקעין.
מחשבון מס שבח (חישוב לינארי מוטב)
לפי סעיפים 47-48א לחוק מיסוי מקרקעין. דירת מגורים שנרכשה לפני 1.1.2014: השבח עד 31.12.2013 פטור, השבח מ-1.1.2014 חייב 25%.
משכנתא — החזר חודשי וסך הריבית
לוח שפיצר. מציג כמה תשלם בכל חודש וכמה ריבית תצטבר לאורך כל התקופה.
מחשבון משכנתא (לוח שפיצר)
החזר חודשי + סך הריבית לאורך התקופה — לוח שפיצר קלאסי. ניתן להזין ריבית קל"צ או ממוצעת לתמהיל.
הון עצמי מינימלי (LTV)
לפי הוראת ניהול בנקאי תקין 329 של בנק ישראל — דירה יחידה עד 75% מימון, חליפית 70%, נוספת 50%.
מחשבון הון עצמי מינימלי (LTV)
לפי הוראת ניהול בנקאי תקין 329 של בנק ישראל: דירה יחידה — עד 75% מימון, דירה חליפית — עד 70%, דירה נוספת/משקיע — עד 50%.
הצמדה למדד תשומות הבנייה
חוזה עם קבלן מוצמד למדד תשומות הבנייה. כך יודעים מה המחיר העדכני לתשלום.
מחשבון הצמדה למדד תשומות הבנייה
חוזה מקבלן מוצמד למדד תשומות הבנייה. המחשבון מציג את המחיר העדכני: מחיר_מקורי × (מדד_היום ÷ מדד_חוזה).
תקופת בדק ואחריות הקבלן
שעון אינטראקטיבי שמראה לאיזה ליקויים הקבלן עדיין אחראי, בהתבסס על תאריך מסירת הדירה.
מחשבון תקופת בדק ואחריות (חוק המכר דירות)
הזן את מועד מסירת הדירה — תראה לאיזה ליקויים הקבלן עדיין אחראי היום, ולאיזה תוקפת האחריות הנוספת בת 3 השנים עוד תקפה.
ערבות שכירות מותרת
חוק שכירות הוגנת (2017) הגביל את גובה הערבות לשוכר. אם דרשו ממך יותר — הסעיף בטל ויש זכות תביעה.
מחשבון ערבות שכירות מותרת
לפי חוק שכירות הוגנת (תיקון 5 לחוק השכירות, 2017) — סעיף 25יב: ערבות מקסימלית = הנמוך מבין 3 חודשי שכירות או שליש מסך דמי השכירות לתקופה. סך כל הביטחונות לא יעלה על 6 חודשי שכירות.
מכפיל פינוי-בינוי / תמ"א 38
הערכה מהירה של תוספת השטח והערך בפרויקטים של התחדשות עירונית. מבוסס על מכפילים מקובלים בענף — לא תחליף לבדיקה פרטנית.
מחשבון מכפיל פינוי-בינוי / תמ"א 38
הערכה מקובלת בענף — לא נוסחה חוקית קשיחה. המכפילים מבוססים על ממוצעי השוק ועל הסכמים סטנדרטיים. תוצאה אמיתית תלויה בתב"ע, באזור ובמשא ומתן עם היזם.
מס יסף (3% נוסף)
3% נוספים על הכנסה מעל סף שנתי (₪721,560 ב-2026). בעת מכירת דירה, השבח מצטרף להכנסה השנתית — וייתכן ויחויב במס היסף.
מחשבון מס יסף (תוספת 3%)
סעיף 121ב לפקודת מס הכנסה: 3% נוסף על הכנסה חייבת מעל 721,560 ₪ בשנה (סף 2026). לעניין מכירת דירה — שיעור המס הכולל יכול להגיע ל-28% (25% מס שבח + 3% מס יסף).
פיצוי על עזיבת שוכר מוקדמת
שוכר שעזב לפני סוף החוזה — מה החבות הריאלית, אחרי שמביאים בחשבון את חובת המשכיר להקטין נזק.
מחשבון פיצוי על עזיבת שוכר מוקדמת
חישוב חבות מקסימלית לשוכר שעוזב לפני תום החוזה, בכפוף לחובת המשכיר להקטין נזק (חיפוש שוכר חלופי). פסיקה: ת"א (ת"א) 28473-09-13 ועוד.
תקרת שכ"ט עו"ד הקבלן
בדירה מקבלן, החוק מגביל את הסכום שהקבלן יכול לדרוש מהקונה לטובת עו"ד מטעמו. אם דרש יותר — אפשר לתבוע השבה.
תקרת שכ"ט עו"ד הקבלן (חישוב)
לפי תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות) — בדירה מקבלן, הסכום שהקבלן יכול לדרוש מהקונה לטובת עו"ד מטעמו מוגבל. תקרה ל-2026: 5,915 ₪ או 0.5% ממחיר הדירה — הנמוך מביניהם.
למה זה חשוב?
רוב הרוכשים בישראל לא יודעים שמדרגות מס הרכישה הוקפאו, שתיקון 9 חל רק על חוזים מ-7.7.2022, או שעו"ד הקבלן מוגבל בחוק לסכום שהוא יכול לדרוש מהקונה. החישוב כאן בנוי על המקורות הרשמיים — לא על "מה ששמעתי מחבר".
לא תחליף לייעוץ פרטני
המחשבונים נועדו להמחשה מהירה ולקבלת אומדן. במקרים מורכבים — עולה חדש, נכה, רכישה ע"י קרוב, פטור הורשה, חוזים מסוימים מקבלן, סיכול חוזה, הצמדה למדד תשומות הבנייה — חובה להתייעץ עם עו"ד או רו"ח לפני קבלת החלטה.