עו״ד לילך כהן שמיר על המיסים שמאחורי הבניינים
בוידאו עו"ד לילך כהן שמיר על המיסים שמלווים פרויקטי בניין.
שלוש שכבות המס בעסקת בניין
פרויקט נדל"ן יזמי כולל שלוש קבוצות מס שלעיתים נשכחות במחיר הסופי: מס רכישה שמשלם הקונה (0% עד 10% לפי המדרגות), מס שבח שמשלם המוכר על הרווח הריאלי (25% עם פטור דירה יחידה), ומע"מ שמשלם הקבלן על שירותי הבנייה (18% נכון ל-2026, מגולגל לרוב על הקונה במחיר).
מס יסף — המס הסמוי שמפתיע משקיעים
סעיף 121ב לפקודת מס הכנסה מטיל 3% נוספים על הכנסה שנתית מעל ₪721,560 (סף 2026). בעסקת מכירת דירה משקיעים, השבח מצטרף להכנסה השנתית. תוצאה: שיעור המס האפקטיבי על השבח יכול להגיע ל-28% (25% מס שבח + 3% מס יסף). חשוב במיוחד למוכרי דירות יקרות שלא נכנסות לפטור.
תכנון מס נכון בעסקת מקרקעין
הזמן הנכון להתחיל לחשוב על מיסוי הוא לפני חתימת ההסכם, לא אחרי. מספר נקודות לבדוק:
- חישוב לינארי מוטב: דירה שנרכשה לפני 1.1.2014 — חלק מהשבח עד אותו תאריך פטור
- פטור דירת מגורים יחידה: סעיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין — פטור מלא ממס שבח על דירה יחידה
- פריסת מס: מכירת חלקים מהנכס בשנים שונות יכולה להוריד את שיעור המס המצטבר
- העברה ללא תמורה לקרוב: מנגנון משפחתי שמייצר הזדמנויות תכנון
שאלות נפוצות
המע"מ בעסקה מקבלן — האם הוא מגיע לי בחזרה?
לא. מע"מ על שירותי הבנייה משולם ע"י הקבלן ומגולגל עליך במחיר. אינך עוסק מורשה — אין החזר.
קניתי דירה והתברר שהיא לא דירת מגורים יחידה אחרי המכירה הקודמת. מה זה אומר?
פטור דירת מגורים יחידה מותנה בכך שלמוכר אין דירה אחרת בעת המכירה. אם התגלה שהיתה — הפטור נשלל ויש מס שבח רטרואקטיבי. תיקון בגרסה עצמית מקטין קנסות.
מתי משלמים מס רכישה — בחתימה או בהעברה?
תוך 60 יום מיום העסקה (חתימת זכרון הדברים או החוזה — מה שמוקדם). באיחור — ריבית, הצמדה וקנס.
משכנתא חוזרת — האם משלמים שוב מס רכישה?
לא. משכנתא חוזרת או מימון מחדש על אותו נכס לא מהווה רכישה חדשה. שינויי בעלות לעומת זאת — כן.
