האם התחדשות עירונית היא מנוע הצמיחה המרכזי של שוק הנדלן?

אם הנכם עוקבים אחר כותרות העיתונים הכלכליים, ייתכן כי נתקלתם בטענות המטילות ספק בחיוניותו של ענף ההתחדשות העירונית. עם זאת, בחינה מעמיקה של הנתונים העדכניים חושפת תמונה שונה בתכלית. נכון לימים אלו, כ-30% מכלל התחלות הבנייה והיתרי הבנייה החדשים בישראל מקורם במיזמי התחדשות, עובדה המבססת את מעמדו של התחום כמרכיב קריטי בשוק הדיור. למרות האתגרים הכבירים שהציבה שנת המלחמה האחרונה, לרבות שיבושים בעבודת ועדות התכנון ועיכובים בקידום תוכניות, נרשמה עלייה של 0.7% בהנפקת היתרי הבנייה בין יולי 2023 ליוני 2024. נתון זה מעיד על חוסנו של המגזר ועל היותו מנוע הצמיחה המרכזי, הממשיך לספק מענה לביקוש הקשיח למגורים באזורי הביקוש.

לאן נעלמה תמ"א 38 ומה באמת מחליף אותה?

כאשר אתם בוחנים את השינויים הרגולטוריים האחרונים, אתם עשויים להתרשם כי תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, הידועה כתמ"א 38, הגיעה לסוף דרכה. ואכן, בערים רבות ברחבי הארץ התוכנית פקעה או שהיא נמצאת בתהליכי סיום, אך אין בכך כדי להעיד על דעיכת המגמה, אלא על אבולוציה תכנונית הכרחית. במקום ההסדר הארצי האחיד, נכנסות לתוקף תוכניות עירוניות מחליפות, המותאמות לצרכים הספציפיים של כל רשות מקומית. שינוי זה נועד להעניק לעיריות שליטה טובה יותר על מרקם החיים העירוני, תוך הבטחת מענה הולם לתשתיות ולצורכי ציבור, היבטים שלעיתים הוזנחו בבנייה הנקודתית.

האם הסתיים עידן חיזוק המבנים הבודדים?

המעבר המשמעותי ביותר שאתם יכולים לזהות בשטח הוא הנטישה ההדרגתית של מודל תמ"א 38/1, העוסק בחיזוק ותוספת קומות לבניין קיים. הניסיון המצטבר הראה כי פתרונות אלו אינם תמיד מספקים את המענה הבטיחותי והתכנוני המיטבי. כיום, השוק נע בבירור לעבר מודלים של "הריסה ובנייה מחדש". מה שהוגדר בעבר כתמ"א 38/2 נטמע כיום בתוך התפיסה הרחבה של התחדשות בניינית או מתחמית. בדרך זו, במקום טלאי על טלאי, זוכים הדיירים לבניינים חדשים לחלוטין, העומדים בתקנים המחמירים ביותר וכוללים תשתיות מודרניות וממ"דים, שהפכו לצורך קיומי בשנה האחרונה.

מהם היתרונות של מעבר לתכנון מתחמי?

בעוד שבעבר התמקדו המאמצים בבניין הבודד, כיום אתם עדים להעדפה ברורה של מוסדות התכנון והיזמים לקידום פרויקטים של פינוי בינוי במתווה מתחמי. תפיסה זו מאפשרת הסתכלות רחבה על רובעים שלמים: במקום להוסיף יחידות דיור בבניין מבודד מבלי להתחשב בעומס על הכבישים או במוסדות החינוך, התכנון המתחמי מאפשר להרוס קומפלקסים ישנים ולהקים תחתיהם שכונות מודרניות הכוללות פארקים, שטחי ציבור ומערכות תשתית מתקדמות. המגמה הזו אינה "פסא" מן העולם, כפי שנטען לעיתים, אלא היא משתכללת לכדי כלי תכנוני עוצמתי הרבה יותר, המבטיח את איכות החיים העירונית לעשורים הבאים. השוק אינו נסוג, הוא פשוט הופך למקצועי ומקיף יותר.

מדוע יזמי הנדלן הגדולים מעדיפים פרויקטים של פינוי בינוי?

כאשר אתם בוחנים את מפת הנדל"ן הישראלית כיום, אתם עשויים לתהות מדוע חברות הבנייה המובילות, אלו שבעבר התחרו על כל מכרז של רשות מקרקעי ישראל, מעתיקות את מרכז הכובד שלהן אל עבר פרויקטים מורכבים של פינוי בינוי. התשובה לכך נעוצה בשילוב של אילוצי שוק כבדים לצד הזדמנויות כלכליות מובהקות. המציאות בשטח מלמדת כי תחום ההתחדשות עירונית אינו עוד נתיב צדדי, אלא האסטרטגיה המרכזית להישרדות ולצמיחה עבור השחקנים הגדולים בענף.

האם נותרו עתודות קרקע פנויות באזורי הביקוש?

הסיבה הראשונה והברורה ביותר שאתם יכולים לזהות היא המחסור הדרמטי בקרקעות פנויות. במחוזות תל אביב והמרכז, שם נמצא ליבת הביקוש הקשיח, כמעט ולא נותרו עתודות קרקע בתוליות לבנייה חדשה. עבור יזם המבקש לבנות בלב המטרופולין, האפשרות הממשית היחידה היא הריסת הישן לטובת החדש. בעוד שבעבר פרויקטים אלו נתפסו ככאב ראש תכנוני ובירוקרטי, כיום מבינים היזמים כי זהו המפתח הבלעדי ליצירת מלאי דירות חדש במוקדי הכוח הכלכליים של ישראל.

כיצד משפיעות עלויות המימון על החלטות היזמים?

היבט קריטי נוסף שאתם חייבים להביא בחשבון הוא הנטל הכלכלי של רכישת קרקע. בעולם של ריבית גבוהה, רכישת קרקע במאות מיליוני שקלים מרשות מקרקעי ישראל דורשת הון עצמי עצום וגוררת הוצאות מימון כבדות מרגע הרכישה ועד תחילת המכירה. לעומת זאת, בפרויקטים של פינוי בינוי, ה"תשלום" עבור הקרקע מתבצע באמצעות מתן שירותי בנייה לדיירים הוותיקים. מבנה זה מאפשר ליזמים לחסוך עלויות מימון אדירות בשלבים המוקדמים של הפרויקט, דבר המהווה יתרון משמעותי במיוחד בתקופות של אי-ודאות כלכלית.

מי הם השחקנים השולטים בשוק כיום?

בעבר נשלט תחום ההתחדשות על ידי "קבלני חתימות" או יזמים קטנים בעלי גב כלכלי רעוע, אך אתם יכולים לראות כי תמונה זו השתנתה לחלוטין. השוק עבר תהליך של התמקצעות וסינון טבעי; השחקנים ה"שייקים" והבלתי יציבים נדחקו החוצה, ובמקומם נכנסו קבלני ביצוע וחברות ענק בעלות איתנות פיננסית מוכחת. המערכת הבנקאית והגופים המממנים, שלמדו להכיר את מורכבות התחום, מעדיפים כיום לעבוד עם גופים חזקים המסוגלים להוציא לפועל פרויקטים מתחמיים רחבי היקף. שינוי זה מעניק לכם, כצופים בשוק או כדיירים פוטנציאליים, ביטחון רב יותר ביכולת המימוש של המיזמים הללו.

האם ישנה התכנות כלכלית לפרויקטים מחוץ למדינת תל אביב?

כאשר אתם בוחנים את פריסת מיזמי ההתחדשות העירונית בישראל, אינכם יכולים להתעלם מהפער הגיאוגרפי המובהק העולה מן הנתונים. נכון להיום, כ-60% מהתחלות הבנייה במסגרת זו מתרכזות במחוז תל אביב בלבד, בעוד שהפריפריה נאלצת להסתפק בנתחים צנועים בהרבה: כ-20% בצפון ושיעור דומה בדרום. הנתונים הללו מעלים שאלה נוקבת באשר ליכולת של המודל הכלכלי הנוכחי לשרת את כלל תושבי המדינה, ולא רק את אלו המתגוררים בלב אזורי הביקוש.

מה מעכב את פרויקטים של התחדשות מחוץ למרכז?

הסיבה המרכזית לפער שאתם מזהים היא כלכלית גרידא. במרכז הארץ, ערכי הקרקע הגבוהים מאפשרים ליזמים להגיע לרווחיות הנדרשת גם תוך מתן תמורות נדיבות לדיירים ובניית תשתיות חדשות. לעומת זאת, ככל שמתרחקים מהמרכז, ערך הדירות החדשות יורד, אך עלויות הבנייה נותרות דומות. לכן, ללא סיוע ממשלתי או הגדלה משמעותית של זכויות הבנייה, פרויקטים רבים בפריפריה נותרים מתחת לרף הכדאיות הכלכלית, מה שמונע מחברות רבות לקחת על עצמן את הסיכון.

האם אנו עדים לשינוי במגמת הביקושים בערים המרוחקות?

למרות האתגרים, אתם יכולים לזהות ניצנים של שינוי במגמה. בתקופה האחרונה ניכר כי חברות הנדל"ן הגדולות מתחילות לגלות עניין גובר בערים כמו כרמיאל ובאר שבע. במכרזים שנערכו לאחרונה בערים אלו, נרשמה השתתפות של שחקנים מרכזיים בשוק, המבינים כי עתודות הקרקע המצטמצמות במרכז יחייבו אותם למצוא אפיקי צמיחה חדשים. ההבנה היא שאחוזי הרווח עשויים להישאר דומים לאלו שבמרכז, בתנאי שהמדינה תדע לספק את המענה הרגולטורי והתקציבי הנדרש.

כיצד יכולה המדינה להבטיח התחדשות בפריפריה?

כדי שהתחדשות עירונית לא תישאר נחלתם הבלעדית של תושבי המרכז, עליכם לצפות למעורבות ממשלתית אקטיבית יותר. המדינה נדרשת לסייע ליזמים באמצעות מענקים, פטורים מהיטלי השבחה או מנגנונים של "קרקע משלימה". ללא התערבות כזו, הפרויקטים בערים המרוחקות ימשיכו להיתקל בקשיים כלכליים. עם זאת, עצם העובדה שחברות הענק כבר בוחנות את המכרזים הללו בחיוב, מעידה על כך שהשוק מבין כי עתיד המגורים בישראל תלוי ביכולת לחדש ולחזק את המבנים בכל רחבי הארץ, ולא רק במוקדי הביקוש המסורתיים.

כיצד ייראה עתיד ענף הנדלן לאור מגמות ההתחדשות?

במבט צופה פני עתיד, אתם יכולים לקבוע בביטחון כי ההתחדשות העירונית תמשיך להוות את עמוד השדרה של ענף המגורים בישראל. המעבר מתמ"א 38 לתוכניות מתחמיות רחבות היקף אינו מסמל נסיגה, אלא התבגרות של השוק לכדי מודל בר-קיימא המשלב צרכי מגורים עם פיתוח תשתיות עירוניות. למרות אתגרי המימון והמורכבות בעבודה מול דיירים, הפתרונות הרגולטוריים המתגבשים והצטרפותן של החברות המובילות מבטיחים את המשך היציבות. אתם צפויים לראות עלייה מתמדת בשיעור התחלות הבנייה במסגרת פינוי בינוי, כאשר המוקד יתרחב בהדרגה גם אל מחוץ לאזורי הביקוש המסורתיים, תוך הפיכת המרכזים הוותיקים לשכונות מודרניות ובטוחות עבור הדורות הבאים.