מהו תפקיד מארגן דיירים בהתחדשות עירונית והאם הרגולציה פוגעת בו?
לאחרונה ודאי נחשפתם לטלטלה החדשה בענף ההתחדשות העירונית, עם הפצתה של הנחיה דרמטית מטעם מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. מסמך זה, אשר שוגר לכלל מהנדסי הערים ולמנהלות העירוניות ברחבי הארץ, אינו מסתפק עוד בהמלצות כלליות, אלא קובע מחירון מוגדר ותקרת שכר ברורה עבור שירותיו של מארגן הדיירים. עליכם להבין כי מדובר בשינוי סדרי עולם: אם עד כה התנהל השוק כמרחב של משא ומתן חופשי בין יזמים למארגנים, הרי שכעת המדינה מבקשת להכניס רגולציה הדוקה לתוך הכיס הפרטי של העסקאות. השאלה המהדהדת כעת במסדרונות התכנון היא האם מהלך זה אכן יעשה סדר ב"מדינת הקומבינה", כפי שטוענים תומכיו, או שמא מדובר בהתערבות גסה שתשתק את הפעילות בשטח.
מדוע מנהלות התחדשות עירונית מתערבות בפרויקטים?
כדי להבין את עומק השינוי עליו אנו דנים, עליכם להביט מקרוב על הגוף שהפך בשנים האחרונות לציר מרכזי, ולעיתים מעורר מחלוקת, בתהליכי ההתחדשות העירונית: המנהלת העירונית. במקור, הוקמו המנהלות הללו כזרוע מסייעת שנועדה לגשר על פערי המידע בין התושבים לבין היזמים והרשויות. תפקידן הראשוני היה מבורך וחשוב – לסייע לכם, הדיירים, לבדוק את החוזים עליהם אתם חותמים, לספק הסברים אובייקטיביים על התהליך ולהעניק הגנה מול כוחות שוק חזקים. אולם, כפי שקורה לא פעם במנגנונים בירוקרטיים, נדמה כי "הגולם קם על יוצרו".
האם המנהלות חורגות מסמכותן המקורית?
כיום, אתם עשויים לגלות שהמנהלות מרשות לעצמן מעורבות עמוקה בהרבה מזו שהוגדרה להן בתחילה. הן אינן מסתפקות בייעוץ, אלא נוקטות לעיתים עמדה אקטיבית ומרחיקת לכת: פסילת עורכי דין שייצגו דיירים, מתן הנחיות לדיירים שלא לעבוד עם יזם מסוים, או לחלופין, הבהרה ליזם כי לא יקבל היתר עבודה בשטחן תוך ניסיון להכניס גורם אחר תחתיו. התנהלות זו מעלה תהיות קשות לגבי חופש הבחירה שלכם כבעלי נכסים ולגבי הסטנדרטים המקצועיים המנחים גופים אלו. כאשר המנהלת הופכת מצופה ומסייעת לשחקן פעיל במגרש העסקי, הגבולות מטשטשים והפרויקט עלול למצוא את עצמו בשיתוק רגולטורי ועסקי.
כיצד משפיעה האג'נדה הפוליטית על הבית שלכם?
עליכם לזכור כי המנהלת פועלת מטעם הרשות המקומית, ומשכך, היא מחויבת בראש ובראשונה לאינטרסים של העירייה ולחזונו של ראש העיר. אינטרסים אלו – הכוללים פיתוח עירוני רוחבי, הקצאת שטחי ציבור ותכנון ארוך טווח – אינם תואמים תמיד את האינטרס המיידי שלכם כדיירים הממתינים לדירה חדשה וממוגנת.
הדוגמה המובהקת לכך היא המעורבות הגוברת של המנהלות בתמורות הניתנות לדיירים. אתם עשויים להיתקל במקרים בהם נציגי המנהלת מנחים אתכם לסרב להצעות של 12 מטרים נוספים, בטענה שהן אינן מספיקות, וזאת מבלי שהם מודעים לעומק האילוצים ההנדסיים של מחלקת ההנדסה או לדרישות הכלכליות של הפרויקט. התערבות זו יוצרת ציפיות שאינן תואמות את המציאות הכלכלית ועלולה להוביל לפיצוץ של עסקאות שכבר היו קרובות לחתימה.
יתרה מכך, קיים חשש ממשי מניגוד אינטרסים מובנה. דמיינו מצב שבו פרויקט בבניין שלכם כבר הגיע ל-70% חתימות, אך לפתע העירייה מקבלת תקציב עתק מהרשות להתחדשות עירונית לקידום תוכנית מתאר כוללת לכל העיר. במקרה כזה, למנהלת עשוי להיות אינטרס לעצור את ההתקדמות המהירה של הפרויקט הספציפי שלכם כדי להכפיף אותו לתוכנית החדשה. בעוד שאתם רוצים את הדירה בהקדם האפשרי, המערכת העירונית רוצה "לפתוח את התכנון" מחדש. המנהלת לא תמיד תחשוף בפניכם את המניע הזה, אלא פשוט תאמר לכם "אל תחתמו, זה לא טוב לכם", ובכך תעכב את עתידכם האישי בשירות אג'נדה עירונית רחבה.
האם התערבות הרגולטור מועילה או מזיקה ליזמים ולדיירים?
כאשר אתם בוחנים את המעורבות הגוברת של הרגולטור בשוק החופשי, עליכם לשאול את עצמכם מה עומד בבסיס המהלך הזה. האמת המרה היא שהמדינה, לאורך עשורים, לא השכילה להקצות את התקציבים הנדרשים כדי למגן את המבנים הישנים ולטפל במבנים המסוכנים הפזורים ברחבי הארץ. במקום להשקיע מיליארדי שקלים מכספי הציבור, בחרה המדינה בפתרון הנוח ביותר עבורה: העברת האחריות והסיכונים לשוק הפרטי. עליכם להבין כי היזם הפרטי הוא זה שנוטל על כתפיו את המימון הכבד, את הסיכונים המשפטיים, את האחריות הבטיחותית באתר הבנייה ואת חוסר הוודאות התכנוני, ובסופו של יום הוא אף נדרש להתחלק ברווחיו עם קופת המדינה דרך מערכת המיסוי.
מדוע הגבלת השכר נתפסת כצעד אבסורדי?
בתוך המערך המורכב הזה, תפקידו של מארגן דיירים מתגלה כחיוני להתקדמות הפרויקט. הטענה הנשמעת בקרב אנשי המקצוע היא כי הניסיון להכתיב ליזם כמה לשלם עבור שירותי ארגון הוא לא פחות ממגוחך. עליכם לזכור כי עבודתו של המארגן אינה מסתכמת בחתימה על דף נייר; מדובר במלאכה סיזיפית הכוללת איתור בעלים בפריסה ארצית, טיסות לחו"ל במידת הצורך, פגישות בשעות הלילה המאוחרות וגישור בלתי פוסק בין אינטרסים מנוגדים.
כאשר היזם מחליט כי "שווה לו" לשלם סכום גבוה יותר למארגן כדי להניע פרויקט תקוע, הוא מבצע שיקול כלכלי טהור. הוא עשוי לבחור לוותר על אחוז אחד מהרווחיות שלו – למשל, להסתפק ב-18% במקום 19% – ובלבד שהעבודה תתבצע ביעילות ובמהירות. התערבות רגולטורית בנקודה זו היא דריסת רגל במקום שבו חופש הפעולה העסקי הוא המנוע היחיד שנותר לפרויקט. כשאתם מגבילים את היכולת של היזם לתמרץ את הגורמים המקדמים את העסקה, אתם למעשה תוקעים את הפרויקט כולו.
האם מדובר ברגולציה מועילה או בפופוליזם טהור?
הביקורת החריפה ביותר הנשמעת היא שמדובר ב"פלסטר" המונח על פצע עמוק, מבלי לטפל בשורש הבעיה. אם המדינה באמת חפצה להוריד את מחירי הדיור עבורכם, הצרכנים, עומדים לרשותה כלים משמעותיים בהרבה מאשר התערבות בשכר המארגנים. היא יכולה להפחית את מחירי הקרקע או לצמצם את נטל המיסים הכבד המוטל על כל דירה ודירה. במקום זאת, הרגולטור בוחר לייצר כותרות פופוליסטיות המציגות את המארגנים או היזמים כגורמים המייקרים את השוק.
התוצאה של התערבות כזו היא יצירת פערים מלאכותיים בין המוכר לקונה וחניקת המוטיבציה של השוק הפרטי. עליכם להכיר בכך שכל הכבדה רגולטורית נוספת – בין אם היא נוגעת לשכר המארגן ובין אם היא מתערבת בסוג משאיות הבטון שבהן יש להשתמש – אינה מביאה בשורה אמיתית לצרכן הקצה. היא רק מוסיפה עוד נדבך של בירוקרטיה שמפריעה לכם להתקדם בחיים ולקבל את הדירה החדשה המגיעה לכם. במדינת ישראל של היום, נראה כי תפקידו של הרגולטור הפך לא פעם מהסדרת השוק להפרעה שיטתית למהלך העסקים התקין.
כיצד ניתן לשפר את תהליכי ההתחדשות העירונית בישראל?
לסיכומם של דברים, עליכם להבין כי ברגע שהמנהלות העירוניות והאינטרסים שלכם כדיירים מתנגשים, התוצאה היא הפסד גורף לכל הצדדים המעורבים. שיפור אמיתי בתהליכי ההתחדשות העירונית דורש מהרגולטור לשנות את תפיסת עולמו: עליו להפסיק להוות גורם המפריע למהלך העסקים התקין ולעבור לתפקיד של מאפשר ומייעל. במקום להטיל מגבלות נקודתיות ופופוליסטיות על שכר מארגנים, על המדינה לטפל בבעיות השורש המכבידות על הענף – החל מהפחתת נטל המיסים המכריע ועד לטיפול בעלויות הקרקע. רק באמצעות יצירת סביבה עסקית יציבה וחופשית, המכבדת את זכויות הקניין שלכם ואת חופש הפעולה של היזמים, ניתן יהיה להאיץ את מיגון הבניינים ולהבטיח שוק דיור הוגן ובר-השגה באמת.