האם שוק הנדל"ן בישראל לקראת קריסה או שזו רק עצירה זמנית?
השיעור הבסיסי והחשוב ביותר בכלכלה, כפי שאתם ודאי יודעים, הוא שעלינו לקנות כאשר המחיר זול ולמכור כאשר המחיר יקר. אולם, כאשר אתם בוחנים את מציאות הנדל"ן הנוכחית בישראל, נדמה כי הכללים השתנו. התחושה הרווחת ברחוב היא שהכל יקר מדי, ואף אחד לא רוצה לקנות או למכור. הנתונים היבשים המפורסמים חדשות לבקרים מעידים על ירידה בכמות העסקאות, האטה משמעותית בפעילות של משקיעים ותיקים, עליות במיסוי, וסביבת ריבית גבוהה שמכבידה מאוד על אפשרויות המימון שלכם.
השאלה שמעסיקה כיום כל אזרח בישראל היא האם אנו חוזים בשחר של יום חדש שיביא עמו ירידות מחירים מיוחלות, או שמא מדובר בכלל באקורד הסיום של "חלום הדירה" בישראל? כדי לעשות סדר בבליל המידע, לנתח את המספרים שמאחורי הכותרות ולהבין לאן מועדות פני השוק, פנינו אל עו"ד ליזט לוז ענבי (לוז-ענבי), עורכת דין המתמחה בדיני מקרקעין ובהתחדשות עירונית, אשר מעניקה לנו נקודת מבט מקצועית ומפוכחת על המצב.
האם אנחנו באמת חווים קריסה בשוק עסקאות הנדל"ן?
כאשר אתם פותחים את אתרי הכלכלה וקוראים את הכותרות המהדהדות, קל מאוד לשקוע בתחושה של פאניקה. השימוש החוזר ונשנה במונחים דרמטיים כמו "קיפאון עמוק", "כיפורון של הנדל"ן" או "קריסת עסקאות" הפך לשכיח מאוד. אך לדברי עו"ד לוז ענבי, חשוב שתבחנו את המצב בפרספקטיבה נכונה. אין מדובר בירידה חדה או בהתרסקות, אלא בירידה קלה ומתונה בלבד בכמות העסקאות.
השיח הפופוליסטי הזה, שממהר להכריז על מפולת, משגע אתכם – האנשים שבאמת רוצים לקנות או למכור דירה. כאשר אתם שומעים שוב ושוב הבטחות על ירידות מחירים קרבות, התגובה הטבעית שלכם היא לעצור, לשבת על הגדר ולהקפיא מהלכים. אולם, ההיסטוריה הישראלית מלמדת אותנו שיעור חשוב. כבר למעלה מעשור שמבטיחים לכם שהמחירים עומדים לרדת, אך בפועל המחירים המשיכו לטפס. גם אם מסתכלים על הנתונים בהשוואה לשנה שעברה ורואים ירידה, עדיין מוקדם מדי להכריז על מגמה אמיתית של ירידת מחירים.
עליכם לזכור את ההקשר הרחב שבו אנו חיים. מדינת ישראל נמצאת עדיין תחת השפעותיה של מלחמת "חרבות ברזל", וזאת לאחר חודשים של מתיחות ביטחונית וכלכלית. אירועים אלו מטבעם יוצרים האטה זמנית. ראינו תופעה זהה בתקופת הקורונה – עצירה חדה, ואחריה התפרצות אדירה של ביקושים שדחפה את המחירים לשיאים חדשים. לכן, טעות לחשוב שמדובר בקריסה מבנית.
מדוע משקיעי הנדל"ן בורחים מהשוק הישראלי?
אחד הנתונים המעניינים ביותר שאתם צריכים להכיר הוא שהירידה בעסקאות אינה נובעת מרוכשי דירה ראשונה, אלא דווקא ממשקיעים. לכאורה, אם יש לכם הון פנוי, תקופת אי-ודאות אמורה להיות זמן מצוין לאתר הזדמנויות ולהשקיע. אז מדוע המשקיעים ידירו את רגליהם? עו"ד לוז ענבי (לוז-ענבי) מסבירה כי ישנן שתי סיבות מרכזיות שגורמות לכם, כמשקיעים, לחשב מסלול מחדש:
1. הנטל העצום של עלויות המימון:
כמשקיעים חכמים, סביר להניח שאתם שואפים להתממן כמה שרק אפשר על ידי הבנק. אתם מעוניינים להביא את ההון העצמי המינימלי האפשרי ולקחת משכנתא על השאר. אך המצב הכלכלי כיום הופך את האסטרטגיה הזו למסוכנת. בנק ישראל מבטיח כבר זמן רב שהריביות יירדו, אך בפועל זה אינו קורה. יתרה מכך, מדד המחירים לצרכן ממשיך לטפס. המשמעות עבורכם היא ברורה – "המחיר של הכסף" שאתם לווים הולך ועולה. אתם משלמים לבנק הרבה יותר על כל שקל שלוויתם, וההחזר החודשי שלכם רק תופח, מה ששוחק לחלוטין את הכדאיות של העסקה.
2. מס רכישה דרקוני שמוחק תשואות:
מחסום משמעותי נוסף העומד בפניכם הוא שיעור מס הרכישה. בעבר, הממשלה התחייבה להחזיר את שיעור מס הרכישה על דירה להשקעה מ-8% בחזרה ל-6% (כפי שהיה נהוג עד לשנת 2015). ההבטחה הזו נותרה על הנייר ולא קוימה. כאשר אתם ניגשים לרכוש דירה להשקעה כיום, אתם נדרשים לשלם 8% משווי הנכס באופן מיידי לרשויות המס. תשלום זה שקול בממוצע לאובדן התשואה משכר דירה של שלוש עד ארבע השנים הראשונות. במציאות שבה אתם מפסידים את כל הרווח הראשוני שלכם רק על מיסוי, אין פלא שמשקיעים רבים מחליטים שהסיכון אינו משתלם.
ההשפעה הנסתרת של המלחמה על משכירי הדירות
המציאות הביטחונית של החודשים האחרונים הציפה בעיה חמורה נוספת שלרוב נדחקת לשוליים. בזמן מלחמת "חרבות ברזל", עשרות אלפי דירות ספגו פגיעות במתקפות טילים, ושוכרים רבים נאלצו להתפנות למגורים זמניים או לבתי מלון במימון המדינה. במקביל, אתם, בעלי הדירות, הופקרתם להתמודד לבד מול הבנקים.
במשך חודשים ארוכים, שוכרים הפסיקו לשלם את שכר הדירה, אך ההתחייבויות שלכם מול הבנק לא עצרו לרגע. נאלצתם להוציא אלפי שקלים מדי חודש מכיסכם הפרטי כדי לכסות את המשכנתא, וכל זאת ללא כל מנגנון פיצוי ממשלתי הולם. רק לאחרונה, חודשים ארוכים לאחר תחילת המלחמה, החלה המדינה להפעיל מערכת שבה ניתן להגיש בקשות להחזר, אך עבור רבים מכם הנזק התזרימי והפגיעה הכלכלית כבר נעשו. אירוע זה המחיש למשקיעים את רמת הסיכון העצומה הגלומה בנדל"ן בעתות משבר במדינת ישראל.
מחירי השכירות צפויים להמשיך ולעלות
אם אתם נמנים עם ציבור שוכרי הדירות ומקווים שההאטה בעסקאות המכר תוביל להוזלה בשכר הדירה, צפויה לכם אכזבה. כפי שמנתחת עו"ד ליזט לוז ענבי (לוז-ענבי), מי שמספק את הדיור להשכרה בישראל מתחלק לשניים: מצד אחד יזמים הנהנים מהטבות מס ובונים פרויקטים להשכרה מוסדית לטווח ארוך, ומצד שני – השוק הפרטי של המשקיעים.
כאשר משקיעים פרטיים קונים פחות דירות בגלל עלויות המימון והמיסוי, היצע הדירות הפנויות להשכרה יורד באופן דרמטי. הביקוש לדיור במדינת ישראל ממשיך לעלות בקצב מסחרר, וכשההיצע מצטמצם – המחירים מזנקים. התוצאה הישירה והבלתי נמנעת היא שמחירי השכירות, שגם כך נמצאים ברמות שיא, ימשיכו לעלות ולפגוע בכיס שלכם.
טבלת סיכום: מיתוס מול מציאות בשוק הנדל"ן הישראלי
כדי להקל עליכם בהבנת התמונה המלאה, ריכזנו עבורכם את הפערים בין מה שכולם אומרים לבין המציאות בשטח:
| סוגיה מרכזית | התפיסה הציבורית (המיתוס) | המציאות בשטח (הנתונים האמיתיים) |
|---|---|---|
| מגמת מחירי הדיור | אנו נמצאים בפתחה של התרסקות מחירים וקריסה טוטאלית. | חלה ירידה קלה בכמות העסקאות בלבד, אין מגמה מובהקת של ירידת מחירים. |
| סביבת הריבית | הריבית עומדת לרדת בקרוב, מה שיוזיל את המשכנתאות. | הריבית נותרת גבוהה והמדד עולה, מה שמייקר כל שקל שאתם לווים. |
| הטבות למשקיעים | המדינה פועלת במרץ לעידוד משקיעים כדי להגדיל היצע. | מס הרכישה נותר על 8% ומוחק לחלוטין את התשואה של 3-4 השנים הראשונות. |
| הגנה בימי מלחמה | המדינה מפצה את בעלי הדירות על אובדן שכירות במיידי. | משכירים ספגו את הוצאות המשכנתא מכיסם חודשים ארוכים ללא מענה. |
| עתיד דמי השכירות | ההאטה בשוק תוביל להוזלה משמעותית בשכר הדירה. | נטישת המשקיעים מקטינה את ההיצע ומובילה בהכרח להמשך עליית מחירים. |
5 שאלות ותשובות שחשוב להכיר על שוק הנדל"ן כיום
1. האם אתם צריכים להמשיך להמתין "על הגדר" לפני רכישת דירה?
ההמתנה עלולה להיות מסוכנת ויקרה. כפי שההיסטוריה (כולל משבר הקורונה) מוכיחה, תקופות של האטה מלוות לרוב בהתפרצות אדירה של ביקושים מיד לאחריהן, מה שמזניק את המחירים. אם יש לכם צורך ויכולת, אין סיבה להמתין לקריסה שכנראה לא תקרה.
2. למה עליית מדד המחירים לצרכן פוגעת בכם כרוכשים?
גם אם מחירי הדירות לא משתנים, המדד קובע כמה תשלמו לבנק. מדד עולה גורם לכך שהקרן של המשכנתא שלכם צומחת, וההחזר החודשי מתייקר. למעשה, הכסף שלכם נשחק ואתם משלמים הרבה יותר על אותו נכס.
3. מהי הסיבה המרכזית שמשקיעים מושכים את ידיהם משוק הדיור?
זהו שילוב קטלני של 8% מס רכישה שיורד לטמיון כבר ביום הראשון, יחד עם ריביות גבוהות שמייקרות את המימון באופן שאינו מאפשר לייצר עסקאות בעלות תזרים מזומנים חיובי או תשואה ראויה.
4. האם צפויה ירידה במחירי השכירות בקרוב?
להפך. יציאת המשקיעים משמעותה פחות דירות חדשות שנכנסות לשוק ההשכרה הפרטי. כאשר היצע הדירות מצטמצם בעוד אוכלוסיית השוכרים גדלה, מחירי השכירות צפויים להמשיך במסלול של עלייה.
5. מה עברו משכירי הדירות במהלך מלחמת "חרבות ברזל"?
בעלי דירות רבים נותרו ללא הכנסה משכר דירה משום ששוכרים עזבו או פונו לבתי מלון. בהיעדר מנגנון פיצוי מיידי, הם נאלצו לכסות את תשלומי המשכנתא מהחסכונות הפרטיים שלהם במשך מספר חודשים עד שהמדינה יצרה מתווה פיצויים מסודר.
המידע המקצועי המובא בכתבה זו נסמך על ניסיונה ותובנותיה של עו"ד ליזט לוז ענבי (לוז-ענבי), המלווה משקיעים, קונים ומוכרים בעסקאות מקרקעין מורכבות בישראל.