האם קניית שליש דירה היא הפתרון האידיאלי למשקיעי הנדל"ן בישראל?

זה כבר מזמן אינו סוד: מחירי הדיור בישראל שוברים שיאים, והרבה מאוד ישראלים מוצאים את עצמם מוותרים על חלום הדירה בבעלותם. השוק רותח, הריביות מאתגרות, והדרישה להון עצמי גבוה מרחיקה את המטרה עבור צעירים ומשקיעים רבים. אך בתוך המציאות המורכבת הזו, צץ לאחרונה טרנד נדל"ני חדש ומסקרן אשר טורף את הקלפים: במקום לקנות דירה אחת שלמה ולהיאנק תחת נטל המימון והמיסים, משקיעים רבים בוחרים לחבור לעוד שני שותפים, ולרכוש יחד "שליש דירה".

האם מדובר בפרצה גאונית בחוק, או שאולי זוהי פצצה מתקתקת העלולה לרסק את כספכם? בכתבה מיוחדת ששודרה לאחרונה בערוץ i24, התארח דין גלייזר, מלווה משקיעי נדל"ן מנוסה מחברת "הפאוור קאפל" (עמוד הבית – דין ומיק פאוורקאפל – ליווי משקיעים בנדל״ן), במטרה לעשות סדר בטרנד השלישים, להציג את היתרונות הכלכליים האדירים, וגם להזהיר מפני המוקשים שחובה להימנע מהם בדרך אל הרווח המיוחל.

מודל השלישים: מה זה בעצם אומר?

מודל "שליש דירה" נחשב כיום לאחד הכלים המתוחכמים והיצירתיים ביותר שתוכלו ליישם בעולם הנדל"ן הישראלי. הרעיון הבסיסי הוא פשוט: במקום להעמיד הון עצמי מלא עבור נכס ולשאת במלוא עלות המשכנתא, אתם מתאגדים עם שני שותפים נוספים (בין אם אלו חברים, בני משפחה או שותפים עסקיים שחוברו יחדיו), וכל אחד מכם רוכש ומממן בדיוק 33.3% מהנכס.

היתרון המרכזי שגלייזר מציין (עמוד הבית – דין ומיק פאוורקאפל – ליווי משקיעים בנדל״ן) הוא שהאסטרטגיה הזו רלוונטית במיוחד עבור מי שאין לו הון עצמי מספק לרכישה עצמאית. יחד עם זאת, היא מתגלה כמהלך גאוני לא פחות גם עבור משקיעים שיש להם הון עצמי פנוי וזמין. הסיבה לכך טמונה עמוק בתוך ספר החוקים ופקודות המס של מדינת ישראל.

מקלט המס של עולם הנדל"ן: אפס מס רכישה על כל שליש

הנקודה שבה מודל השלישים הופך מ"עוד שותפות רגילה" לאסטרטגיית השקעה מבריקה היא שאלת המיסוי. על פי הגדרות רשויות המס בישראל, החזקה של עד שליש (1/3) מדירה אינה נחשבת לבעלות על "דירה" שלמה לצורכי חישוב מיסי מקרקעין. המשמעות עבורכם היא דרמטית: אם בבעלותכם כבר דירת מגורים ואתם מעוניינים להשקיע בנכס נוסף, רכישת דירה שלמה תחייב אתכם בתשלום מס רכישה כבד בשיעור של 8% (או יותר, בהתאם למדרגות המס) החל מהשקל הראשון. מדובר בעשרות ואף מאות אלפי שקלים שיורדים לטמיון ופוגעים אנושות בתשואת ההשקעה שלכם.

אך כאשר אתם רוכשים רק שליש מהנכס, אתם פטורים לחלוטין ממס רכישה. יתרה מזאת, הקסם האמיתי מתגלה כאשר מחליטים להרחיב את הפעילות: תוכלו לרכוש שליש נוסף בנכס אחר, ועוד שליש בנכס שלישי.

החוק, נכון להיום, אינו צובר את השלישים הללו יחד לכדי דירה שלמה. "זה לא נצבר ולכן אתה יכול לקנות את הרביעי, החמישי והשישי," הסביר גלייזר בראיון ל-i24, אם כי הוא ממליץ בחיוך לעצור "איפשהו בעשירי" כדי שלא למשוך תשומת לב מיותרת מצד הרשויות, שכן החוק אינו נוקב במספר מפורש שמגביל את הכמות.

פטור ממס שבח ויכולת מינוף של 75%

הטבת מס הרכישה היא רק קצה הקרחון. כאשר אתם בוחנים את כדאיות ההשקעה, חובה עליכם להתייחס למס השבח – המס המוטל על הרווח הריאלי בעת מכירת הנכס. במודל השלישים, החוק מאפשר לכם, תחת תנאים מסוימים, לממש פטור ממס שבח אחת לשנה וחצי. המשמעות היא שאתם יכולים להיכנס להשקעה, לחכות שהנכס יושבח וערכו יעלה, לממש את חלקכם ברווח – ולקבל פטור מלא ממס השבח על אותו רווח. הגמישות הזו מאפשרת לכם לגלגל את ההון במהירות ולהגדיל אותו בטור הנדסי.

ומה באשר למימון? בעוד שמשקיעים הרוכשים דירה שנייה שלמה מוגבלים פעמים רבות למימון בנקאי של 50% בלבד מהבנקים בישראל, משקיעים הרוכשים שליש דירה יכולים ליהנות בתנאים מסוימים מיכולת מינוף אדירה המגיעה עד ל-75% אחוזי מימון על החלק היחסי שלהם. מדובר ביתרון מימוני עצום, שכן הוא מאפשר גם לצעירים המגיעים עם הון עצמי זעום של עשרות אלפי שקלים בודדים לקבל משכנתא ולהיכנס למשחק של הגדולים.

מי הוא קהל היעד של טרנד השלישים?

במבט ראשון, קל להניח כי הטרנד מיועד בעיקר לצעירים חסרי אמצעים. ואכן, זוגות צעירים ומשקיעים מתחילים ללא הון עצמי משמעותי הם קהל יעד קלאסי ואידיאלי עבור המודל. דרך השותפות, הם יכולים להיכנס לזכות בשליש דירה, להתחיל לצבור הון נדל"ני, ולצאת לדרך כלכלית חדשה ואופטימית.

אך ההפתעה הגדולה היא שזהו מהלך חכם גם עבור המעמד המבוסס יותר. לקוחות רבים של חברת הפאוור קאפל (אודות פאוור קאפל), המגיעים עם הון פנוי של חצי מיליון שקלים ואפילו מיליון שקלים, בוחרים מרצונם החופשי להיכנס למודל השלישים למרות שהם מסוגלים כלכלית לרכוש דירה שלמה לבדם. מדוע? כי כאשר הם קונים דירה שלמה הם נדרשים, כאמור, לשלם קנס בדמות 8% מס רכישה, ששוחק את רווחיהם באופן אגרסיבי. לעומת זאת, כאשר הם מפצלים את כספם למספר השקעות שונות של "שלישים", הם נמנעים ממס הרכישה, מגוונים את תיק ההשקעות שלהם ונהנים ממינוף וגמישות.

פצצה מתקתקת: הסיכונים שבשותפות והחשיבות של הסכם משפטי

אך אל לכם להסתנוור רק מהיתרונות המיסויים המזהירים. כמו בכל עסקה המערבת בני אדם וכספים רבים, קיימים מוקשים שעלולים להחריב את החלום. הסכנה הברורה והמיידית ביותר נעוצה בדינמיקה האנושית של השותפים: מה קורה כאשר אחד מכם נקלע לקושי כלכלי וזקוק למזומנים בדחיפות? או כאשר מתגלעים חילוקי דעות לגבי מועד המכירת הנכס?

אנשים רבים נוטים להיכנס לעסקאות אלו בתמימות, מתוך מחשבה ש"נסתדר". אם אינכם מגבים את העסקה משפטית, תמצאו את עצמכם כפופים ל"חוק פירוק שותפות במקרקעין". זהו חוק נוקשה שאינו מיטיב עם השותפים במקרה של סכסוך, ועלול לגרור אתכם לבתי משפט, לעלויות משפטיות יקרות, ולמימוש הנכס בהפסד או ברווח זעום.

הדרך היחידה להגן על עצמכם ועל השקעתכם היא באמצעות עריכת הסכם שותפות מקיף וקפדני. אסור לכם לוותר על שלב זה, גם אם מדובר בחברים קרובים או בבני משפחה. במסגרת ההסכם, אתם מגדירים מראש את תיאום הציפיות באופן החלטי: מהי מטרת ההשקעה? מתי מעמידים את הנכס למכירה? חשוב מכל, ההסכם חייב לכלול מנגנון יציאה מפורש.

גלייזר מציין שכאשר מגדירים טווח זמן ברור לעסקה (למשל, 5-6 שנים), הכללים ידועים לכולם. אם שותף אחד יבקש לצאת לפני הזמן המוסכם, הוא יוכל לעשות זאת כל עוד הוא דואג למכור את השליש שלו באופן שאינו מערב או פוגע בשני השותפים האחרים. כך נשמר השקט התעשייתי, והשקעתכם נותרת בטוחה. מעבר לכך, כל שותף חייב לוודא שהשליש שלו נרשם באופן חוקי, אישי ובלעדי בטאבו.

סוד ההצלחה: מיקוד בפרויקטים של פינוי-בינוי

כדי למקסם את הרווח ולהפוך את השקעת השלישים מממוצעת לעוצמתית, בחירת סוג הנכס היא קריטית. רכישת שליש מדירת יד שנייה ישנה, שבה תרוויחו בעיקר משכירות חודשית צנועה שתתחלק בין שלושה אנשים, עלולה להתברר כהשקעה עומדת. הזמן יחלוף, ולא תראו עליית ערך משמעותית שתצדיק את המאמץ.

האסטרטגיה המנצחת היא כניסה לשותפויות בפרויקטים של התחדשות עירונית, ובראשם – פינוי בינוי. בפרויקטים מסוג זה טמון פוטנציאל ההשבחה הגבוה ביותר בשוק הנדל"ן הישראלי.

כאשר אתם רוכשים שליש מדירה שעתידה להיהרס ולפנות את מקומה לדירה חדשה וגדולה יותר, הערך העתידי של חלקה מזנק. על מנת לגדר את הסיכון ולהימנע מהמתנה של עשרות שנים, מומלץ ליישם את המודל בעסקאות הנמצאות בשלבים מתקדמים – שלבים בהם קיימת תב"ע מאושרת או היתר בנייה באופק. בדרך זו, אתם מגדירים לעצמכם ושותפיכם טווח השקעה ריאלי של כחמש עד שש שנים. בסיום התקופה, הנכס המושבח יימכר ברווח ניכר, וכל שותף יקבל את חלקו תוך ניצול מקסימלי של מטריית הטבות המס.

סיכום

הטרנד של קניית "שליש דירה" איננו רק "פרצה בחוק", אלא ניצול חכם ולגיטימי של חוקי המס והמימון הנהוגים בישראל. הוא פותח את שערי עולם הנדל"ן בפני צעירים חסרי אמצעים, ומאפשר למשקיעים מבוססים לבנות פורטפוליו מגוון, גמיש ופטור ממס רכישה. עם זאת, זכרו כי שותפות ללא עיגון משפטי היא סיכון עצום. אם תשכילו להיעזר בליווי מקצועי, לחתום על הסכמי שותפות קשיחים המעגנים מנגנוני יציאה, ולתעל את ההשקעה לפרויקטים בעלי פוטנציאל השבחה מובהק, הטרנד הזה עשוי להיות המקפצה שלכם לעצמאות כלכלית.

(הכתבה מבוססת על ראיון ששודר בערוץ i24 עם דין גלייזר, מחברת הפאוור קאפל: https://powercouple.co.il/)

חישוב מהיר לפי המקורות הרשמיים — מס רכישה: